原状回復：ガイドラインが線を引いているのは、小さな画鋲の穴と大きな穴の間
原状回復とは、賃借人が退去するときに部屋を元の状態へ戻す義務のうち、通常損耗と経年変化を除いた部分を指します。
この範囲は、2020年4月1日に施行された改正民法で明文化されました。改正民法は、通常損耗や経年変化について賃借人が原状回復義務を負わないことを条文の形で示しています。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、それに先立つ1998年に公表され、2004年と2011年に改訂されました。現行は再改訂版です。賃貸のインテリアをどこまで変えられるかという問いも、最終的にはこの線引きに戻ってきます。
通常損耗と、それ以外を分ける線
通常損耗と経年変化は、住んでいれば必ず起きる変化のことです。ガイドラインはこれを賃貸人の負担側に置き、住み方によって生じた損傷を賃借人の負担側に置いています。
穴について、ガイドラインが具体的に名前を挙げているのは2種類です。
| ガイドラインの記載 | 負担する側 |
|---|---|
| 小さな画鋲の穴 | 賃貸人（通常損耗の側） |
| 大きな穴や破れ | 賃借人 |
この表に書いてある2行が、ガイドラインが穴について示している区分です。行を増やして読まないことが、この主題ではいちばん重要になります。
ネジ穴について、ガイドラインは何を書いていないか
ネジ穴は、ガイドラインの中で独立した項目として名前を挙げられてはいません。区分されているのは小さな画鋲の穴と大きな穴や破れであり、ネジ穴やアンカーの穴という語で一つの区分が立てられているわけではありません。
そのうえで、ネジやアンカーは下地に効かせるための留め具で、画鋲より径が太くなります。穴が大きくなるぶん、賃借人の負担として扱われることが多い、というのが一般的な読み方です。これはガイドラインの記載そのものではなく、記載からの解釈です。両者は分けて考える必要があります。
- 記載で確認できること：小さな画鋲の穴は通常損耗の側に置かれています。
- 記載で確認できること：大きな穴や破れは賃借人の負担側に置かれています。
- 記載からの解釈：ネジ穴やアンカーの穴は画鋲の穴より大きいため、賃借人の負担側で扱われることが多いとされます。
壁に何かを留める前に判断する材料は、穴の径と、下地に何が残るかの2つです。それを超える判断は契約書と貸主との合意の領域になります。
留め方を選ぶときも、径で並べ替えると判断がつきます。針の細いフックはガイドラインが名前を挙げている画鋲の穴に近く、ネジやアンカーは大きい穴の側に寄ります。壁に何も残さない方法を取るなら、留めるのをやめて、床に置いた棚や突っ張り式の柱に掛けます。この場合、判断の材料は原状回復ではなく、寸法と荷重に変わります。
壁紙、クロス、床に貼ったもの
壁紙とクロスは、原状回復の相談でいちばん件数が多い部分です。はがせるとうたわれた壁紙やリメイクシートも、貼る相手が量産クロスか、砂壁か、塗装かで結果が変わります。剥離のときに元のクロスの表層まで持っていくと、そこは原状回復の対象になります。
手順としては、目立たない場所に10cm角程度で先に貼り、数週間置いてから剥がして下地を確かめます。クッションフロアや床に貼るシートも同じで、確かめるのは粘着面ではなく、剥がしたあとの床の表面です。
クロスの張替えが必要になったときは、2つの問題が出てきます。費用の対象が1枚の壁全体なのか部屋全体なのかという範囲の問題と、入居からの経過年数をどう見るかという問題です。どちらについても、具体的な年数や割合の数値はこのページでは確認できていません。契約書と請求書に書かれた年数の根拠を、賃貸人側に確認するのが先になります。
費用、敷金、そして特約
費用の請求は、敷金の精算という形で出てきます。確認する順番は決まっています。
- 請求されている項目を、通常損耗か損傷かで分けます。
- 賃貸借契約書に原状回復の特約があるかどうかを探します。
- 入居時と退去時の状態を、同じ場所、同じ画角で記録します。
- 折り合わないときは、居住地の消費生活センターに相談します。
ハウスクリーニングの費用が定額で契約書に書かれていることがあります。この種の条項は特約と呼ばれます。特約があるからといって自動的に有効になるとは限らず、その判断の基準はこのページでは確認できていません。契約書のどこに、どういう文言で書かれているかを控えておくのが、先にできることです。
請求書の項目名だけでは、通常損耗かどうかは分かりません。「クリーニング」「クロス張替え」という項目名は、原因が経年変化でも住み方でも同じ言葉で書かれます。項目ごとに、どの場所の、どの状態に対する費用なのかを聞き取ると、通常損耗と損傷の仕分けができます。
この主題の外にあるもの
この主題の外にあるのは、住んでいる人以外が関わる原状回復です。店舗やテナントの原状回復、スケルトン戻しの工事、施工会社の協力会社募集や求人は、住んでいる人の負担範囲を扱うこのページの外にあります。
入居後に自分で取り付けた設備も、置いてきたものと持ち帰るものの区別が必要になります。ウォシュレットのような後付けの機器を外すなら、外した純正品を保管しておき、退去時に元へ戻せる状態にしておくのが手順です。